Immobilienmarkt Oberpfalz – wird Wohnen auch 2018 wieder deutlich teurer?

Die Mieten haben in vielen Städten über die vergangenen Jahre deutlich angezogen. Inzwischen geben 40 Prozent der Haushalte in Deutschland durchschnittlich mehr als 30 Prozent des Einkommens für Wohnraum aus. In vielen anderen Ländern ist dieser Anteil deutlich geringer. Und auch in der Oberpfalz sind die Mietkosten diesem Trend gefolgt. Beispiel Neumarkt: Laut einem Bericht der Mittelbayerischen Zeitung ist in den letzten 10 Jahren der Preis ja Quadratmeter im Neubau von rund sechs Euro auf 9,50 Euro gestiegen. Bei Bestandsimmobilien sieht der Trend ähnlich aus, auch wenn die Mieten hier zwischen acht Euro bis sieben Euro pendeln. Preistreiber ist die Entwicklung am Immobilienmarkt. Niedrige Zinsen haben in der Vergangenheit den Kauf von Immobilien – auch für Eigennutzer – interessant gemacht.

Immobilienexperten sehen den Preisgipfel derzeit noch nicht erreicht. Viel hängt für die Entwicklung davon ab, wie die EZB in Zukunft an der Preisschraube dreht. Zwar orientieren sich die Bauzinsen eher an den Renditen der Pfandbriefe. Letztere korrelieren allerdings mit den Leitzinsen. Solange potenzielle Immobilienkäufer immer noch Zinsen von unter zwei Prozent für ihre Finanzierung realisieren können, wird der Kauf auch weiterhin interessant bleiben. Auf welcher Grundlage berechnet sich eigentlich die Miete? Und wie steht Neumarkt/Oberpfalz im gesamtdeutschen Durchschnitt da?

Immobilienpreise und Mieten in der Oberpfalz – teuer oder günstig

Mit Wohnungsmieten, die zwischen fünf Euro und 9,50 Euro schwanken, liegt die Oberpfalz im bundesdeutschen Durchschnitt noch lange nicht an der Spitze. Generell sollte mit Pauschalisierungen vorsichtig umgegangen werden. Aber: Die teuersten Städte liegen bei den Durchschnittsmieten deutlich über der Oberpfalz. München, Frankfurt/Main oder Stuttgart liegen alle drei über 13 Euro je qm. Da für das Bundesgebiet kein offizieller Mietspiegel mit Durchschnittswerden existiert, kann die Situation am Ende nur geschätzt werden. Erhebungen einiger Immobilienportale beziffern die Durchschnittsmiete auf Summen zwischen neun Euro bis 10 Euro je Quadratmeter. In Summe betrachtet ist die Oberpfalz damit ein „Pflaster“, auf dem Mieter immer noch Glück haben können. Wohin die Entwicklung gehen wird, bleibt abzuwarten. Der Preisgipfel scheint allerdings noch nicht erreicht.

Wovon hängen Mietkosten grundsätzlich ab?

Mieten ist in den letzten Jahren immer teurer geworden. Diese Erkenntnis ist für viele Haushalte eine bittere Pille. Die Oberpfalz ist in diesem Zusammenhang keine Ausnahme. Bundesweit hat das Niveau bei den Immobilienmieten stark angezogen. Für Familien kann sich hieraus ein echtes Problem entwickeln: Für den Kauf einer Immobilie – sprich des Eigenheims – sind die finanziellen Rahmenbedingungen nicht geeignet. Die hohe Miete erhöht den Druck aber in einer Art und Weise, dass eigentlich ein Umzug die Alternative wäre. Allerdings ist – angesichts der Mietentwicklung – auch bei einer anderen Wohnung keine Entspannung in Sicht. Was beeinflusst die Höhe der Miete eigentlich?

  1. Die Wohnfläche – je größer desto höher die Kosten

Zu den wesentlichen Faktoren, welche letztlich Einfluss auf die Höhe der Miete nehmen, gehört natürlich die Größe der Wohnung – sprich die Wohnfläche. Multipliziert mit dem Preis je Quadratmeter ergibt sich die monatliche Mietzahlung. Aber: Hier darf nicht vergessen werden, dass Wohnungsgröße und mietrelevante Grundfläche nicht identisch sind. In Deutschland gelten für die Berechnung dieser Wohnfläche klare Regeln.

Den Rahmen hierfür legt die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) fest. Hier ist beispielsweise festgehalten, dass Kellerräume, der Dachboden oder ein Waschraum nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet werden dürfen. Hierbei handelt es sich nach der Wohnflächenverordnung um sogenannte Zubehörräume. Ein Balkon oder ein Dachgarten kann der Vermieter hingegen auf die Wohnfläche anrechnen.

Für die eigentliche Berechnung der Wohnfläche gelten zudem spezielle Regelungen, wie mit Schornsteinen, der Grundfläche von:

  • Säulen
  • Treppen oder
  • Türnischen

umzugehen ist. Gerade in Wohnungen mit Dachschrägen gelten zudem Besonderheiten den anrechenbaren Wohnraum betreffend.

  • Alle Räume/Raumteile mit einer Höhe von mindestens zwei Metern Höhe werden in die Berechnung der Wohnfläche voll angesetzt. In Etagenwohnungen entsprechen sich daher die Raumflächen und die Fläche nach der Verordnung oft 1:1.
  • Räume mit einer Höhe zwischen zwei Metern und einem Meter Raumhöhe fallen in die Berechnung der Wohnfläche mit 50 Prozent. Besondere Schwierigkeiten kann es geben, wenn Dachschrägen in Räumen unterbrochen werden, da die Berechnung hier nicht ganz einfach ist. Räume (oder Raumteile) von weniger als 1 Meter Höhe werden in der Flächenberechnung im Regelfall nicht mehr berücksichtigt.

Tipp: Nachmessen kann sich im Übrigen immer lohnen. Auch wenn eine Loggia oder ein Balkon in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden darf, ist ein voller Ansatz nach § 4 WoFlV nicht rechtmäßig. Der Regelfall nach der Wohnflächenverordnung sieht einen Ansatz zu einem Viertel bis maximal 50 Prozent vor.

 

2. Die Art der Immobilie – mehr Komfort = mehr Kosten

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Die Wohnfläche ist ein fundamentaler Faktor in der Berechnung der Miete. Einfluss hat aber auch die Art der Immobilie. Hiermit sind Ausstattung bzw. Neubau oder Bestand gemeint. Das Beispiel Neumarkt illustriert letztgenannten Aspekt sehr deutlich. Laut MZ-Bericht sind die Mieten im Neubausegment am höchsten. Die Wohnwerte ordnen sich dahinter ein. Ein sehr guter Wohnwert wird für Immobilien mit einer erstklassigen Ausstattung erreicht, die über dem Durchschnitt liegt. Hierbei kann es sich zum Beispiel um eine Wohnung mit Kamin oder zweitem WC und Fußbodenheizung handeln.

Grundsätzlich wird in diesem Zusammenhang zwischen:

  • gehobener Ausstattung
  • normaler Ausstattung
  • einfacher Ausstattung
    gesprochen.Tipp: Wer in einem Expose etwas von einfacher Ausstattung liest, muss sich klar darüber sein, dass es hier nicht selten um nicht modernisierte Objekte geht.3. Die Lage – ein sehr wichtiger KostenfaktorIn kleinen Kommunen fallen Unterschiede in den Mietpreisen aufgrund des Lagefaktors kaum ins Gewicht. In Metropolregionen werden diese Unterschiede sehr konkret spürbar. Hier können zwischen einzelnen Stadtteilen schnell mehrere Euro Unterschied liegen. Wer in ein Villenviertel zieht, muss logischerweise mit einer hohen Miete rechnen. Neumarkt liegt irgendwo dazwischen. Ob eine Wohnlage besonders gefragt ist – und damit eine höhere Miete erzielen kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

    Eine Rolle spielt unter anderem:

    • die Anbindung an den öffentlichen Personenverkehr
    • das Angebot von Kultur- und Freizeitangeboten
    • die Möglichkeiten der Kinderbetreuung (Kita, Schule usw,).

    Was sollte bei einem Hauskauf beachtet werden?

    Mieter sind in den letzten Jahren – dank der niedrigen Zinsen – vermehrt zu Eigentümern geworden. Wer sich tatsächlich für eine Immobilie interessiert, hat oft den Wunsch nach einem Eigenheim in Form eines Einfamilienhauses. Dessen Kauf ist für viele die wahrscheinlich größte Investition. Handelt es sich um einen Neubau, müssen verschiedene Aspekte eine Rolle spielen. Angehende Eigentümer verstehen mitunter Formulierungen wie die Schlüsselfertigkeit falsch. Und auch die Gewährleistungsfristen, welche der Bauträger im Kaufvertrag zusichert, sind im Auge zu behalten.

    Nicht minder aufmerksam müssen Käufer sein, die sich für eine Immobilie aus dem Bestand interessieren. Da der Bau hier nicht begleitet werden kann, ist der Bausubstanz immer entsprechend Aufmerksamkeit zu schenken. Am besten werden Experten wie Gutachter in den Kauf einbezogen – damit Überraschungen aus dem Weg gegangen wird. Achtung: Das Thema Eigentumswohnung hält einige besondere Stolperfallen bereit, über die sich Eigentümer klar sein müssen.

    Fazit: Wohnungsmarkt treibt Mieten an

    Seit einigen Jahren sind die Zinsen für Baufinanzierungen auf einem historisch niedrigen Niveau angekommen. Diese Entwicklung hängt auch mit den Leitzinsen zusammen. Und so lange diese niedrig sind, ist mit einer Trendwende nicht zu rechnen. Billiges Baugeld hat in den letzten Jahren den Wohnungsmarkt angetrieben. Eine Entwicklung, die auch Mieter in Neumarkt/Oberpfalz zu spüren bekommen. Innerhalb von 10 Jahren sind die Mieten hier deutlich gestiegen. Zwar ist die Entwicklung noch nicht ganz so dramatisch wie andernorts. Allerdings setzt das Drehen an der Preisschraube gerade Haushalte unter Druck, die aus den unteren Einkommensschichten stammen. Und diese gibt es in jeder Kommune. Es bleibt zu hoffen, dass die Entwicklung nicht noch an Schwung zunimmt. (exb)