Teures Wohnen: Miet- und Kaufpreise für Immobilien in Regensburg steigen

Universität, Hochschule, Donau – es gibt viele Faktoren, die Regensburg zu einer der lebenswertesten Städte Deutschlands machen. Die Beliebtheit bedingt jedoch auch, dass die Immobilienpreise in der oberpfälzischen Hauptstadt kontinuierlich steigen. Für die Einwohner der Region bedeutet dies, dass ein Umzug oder gar ein Hausbau mit gestiegenen Kosten verbunden ist.

Für Touristen ist Regensburg eine Stadt voller Attraktionen. Der Dom St. Peter gehört bis heute zu den bedeutendsten gotischen Bauwerken im Süden Deutschlands, der Goldene Turm prangt über der Stadt und im Reichssaal lässt sich deutsche Geschichte da erfahren, wo sie gemacht wurde. Kurzum: Regensburg lädt die Menschen ein – und die Menschen kommen gern. Allein im Jahr 2012 besuchten mehr als 500.000 Touristen die Stadt und die Tendenz ist steigend. Da ist es nicht verwunderlich, dass auch die Einwohnerzahlen der Donau-Stadt seit der Wiedervereinigung Deutschlands in die Höhe schießen. Allein im Zeitraum zwischen 2000 bis 2010 wuchs die Zahl der Einwohner in Regensburg um 8.000 Einwohner an.

Gerade große Wohnungen in Regensburg sind teuer

In einem ähnlichen Maße erhöhten sich auch die Preise für Wohnraum in Regensburg. Ein Mietvergleich auf dem Immobilienportal Wohnung.com zeigt das deutlich: Lagen die Mietpreise im Jahr 2010 noch auf einem Niveau von 8,38 € / m² (Euro pro Quadratmeter), waren es 2017 bereits 10,75 € / m². Ein Anstieg um 28 Prozent innerhalb von sieben Jahren bedeutet auch, dass Regensburg mittlerweile auf Platz 132 der teuersten Städte Deutschlands liegt, wenn allein der Mietpreis betrachtet wird. In Bayern beträgt die durchschnittliche Wohnungsgröße gut 92 Quadratmeter. Rechnet man dies auf den Mietpreis in Regensburg um, kostet eine vergleichbare Wohnung etwa 770 Euro – ohne Nebenkosten. Legt man weiterhin die Rechnung zugrunde, dass der Wohnraum etwa ein Drittel des monatlichen Gehalts ausmacht, müssen Regensburger für die bayrische Durchschnittswohnung mindestens 2.310 Euro netto verdienen.

Die Rechnung zeigt, wie schwer es geworden ist, in Regensburg bezahlbaren Wohnraum zu finden. Das trifft vor allem Studenten, die an der Technischen Hochschule oder an der Universität Regensburg ihre Ausbildung abschließen. Der Bayrische Rundfunk berichtete bereits im Jahr 2015, dass zum Semesterbeginn “6.000 Studenten auf Wohnraumsuche waren”. Wer keinen Platz in einem der begehrten Wohnheime findet, muss auf WG-Suche gehen oder das Geld zusammenkratzen, um eine kleine Einzimmer-Wohnung zu mieten, die im Übrigen zu den teuersten Regensburgs gehören. Im Schnitt 11,73 € / m² werden fällig, wenn eine Ein-Raum-Wohnung angemietet wird. Dazu weisen die Kleinstwohnungen die geringste Angebotszahl auf. Auf den einschlägigen Immobilienportalen waren 2017 gerade einmal 372 Ein-Raum-Wohnungen ausgeschrieben.

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Käufer stehen teuren Quadratmeterpreisen gegenüber

Gleichzeitig stehen Investoren in Regensburg Schlange, um den verbleibenden Bauraum und entstehende Baulücken mit lukrativen Neubauten zu füllen. Der Neubau am Stobäusplatz, an dem Münchner Investoren beteiligt sind, soll 87 neue Wohneinheiten beinhalten – zu einem Preis für 6.000 Euro pro Quadratmeter. Wer hier einzieht, reißt ein Loch in das eigene Bankkonto und investiert in die Zukunft. Der Preisanstieg in den begehrten Lagen Regensburg und in exklusiven Wohneinheiten ist nicht aufzuhalten. Bereits während des Neubaus am Stobäusplatz waren 30 Prozent der Wohnungen verkauft.

Was für Mietraum gilt, trifft ebenso auf Eigenheime zu. Bauen oder Kaufen ist in Regensburg in den letzten Jahren extrem teuer geworden. Gerade große Eigentums-Wohnungen für mehrköpfige Familien sind nicht nur schwer zu finden, sondern graben ein großes Loch in das Bankkonto. Eine Auswertung der Kaufdaten aus dem Jahr 2017 zeigt, dass Wohnungen mit einer Größe von mehr als 100 Quadratmetern durchschnittlich für 714.334 Euro verkauft werden. Noch extremer wirkt der Wert, wenn ein Blick auf die Kaufpreis-Veränderung der letzten fünf Jahre geworfen wird. In diesem Zeitraum stiegen die Preise für Eigentums-Immobilien um 41 Prozent an. Zum Vergleich: Selbst in Deutschlands teuerster Stadt München stieg der Preis nur zehn Prozentpunkte schneller an. Wer in Regensburg bauen oder kaufen möchte, muss entweder viel Geld zur Verfügung haben, oder auf ein Eigenheim im Kreis Regensburg ausweichen.

Entscheiden sich Familien dafür, ein älteres Haus zu erwerben, kann dies auch in Regensburg eine lohnenswerte Alternative zum Neubau sein. Die Preise für unrenovierte Gebäude liegen weit unter dem Kaufpreis renovierter Objekte. Und wer handwerkliches Geschick mitbringt, spart häufig gegenüber einem Neubau. Allerdings müssen die veralteten Heizungen, Fenster und Türen in Betracht gezogen werden. Vor allem das Heizen mit Heizöl ist durch den steigenden Preis der letzten Jahre ein Kostenfaktor geworden, der Altbauten nur auf den ersten Blick günstig erscheinen lässt. Ein Blick auf die Tendenz des Heizölpreises zeigt weiterhin, dass mit einem sinkenden Kurs vorerst nicht zu rechnen ist.

Alternativen für Studenten und Probleme für Gewerbesuchende

Doch was tun, wenn man günstigen Wohnraum in Regensburg sucht? Ein Blick aus dem eigenen Viertel heraus genügt bereits, um günstigere Wohnungen zu finden. So sind die Mieten im Kasernenviertel mit 11,06 € / m² besonders teuer. Die zentrumsnahe Lage und die Nähe zur Universität machen den Stadtbereich vor allem für Studenten interessant, die jedoch häufig an den hohen Mieten scheitern. Orientiert man sich südlich in Richtung Burgweinting-Harting sinkt der Mietpreis bereits um knapp zwei Euro (9,46 € / m²). Dennoch ist die Anbindung zur Universität Regensburg gut: Mit dem Fahrrad sind Studenten 15 Minuten unterwegs, mit dem Nahverkehr nur 20 Minuten.

Übrigens sind nicht nur Privatpersonen von den steigenden Immobilienpreisen in Regensburg betroffen. Ein Blick auf die Gewerbeeinheiten der Donaustadt zeigt, dass es vor allem an neuem Bauraum fehlt. Wirtschaftsreferent Dieter Daminger warnt deshalb im Gespräch mit der Mittelbayrischen Zeitung vor “Engpässen”, die in “absehbarer Zeit” der positiven wirtschaftlichen Entwicklung entgegenstehen. Neben dem Anstieg der Einwohnerzahl steigen auch die Anfragen für Gewerbeimmobilien. Der Wirtschaftsreferent erklärt weiter, dass in den letzten fünf Jahren 26 Prozent mehr Gewerbeflächen gesucht wurden – doch Regensburg schafft es nicht, das Angebot so zu erweitern, dass umfangreiche Kapazitäten frei werden. Noch schlimmer: Die lukrativen und rendite-reichen Wohneinheiten sorgten dafür, dass Gewerbegebiete zurückgebaut und in Wohnraum umgewandelt wurden.

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Hoffnung im Mietpreis-Hoch

Zuletzt funkte jedoch Hoffnung auf dem Regensburger Wohnungsmarkt auf. Die Leitung Regensburgs entschied, den geförderten Wohnungsbau von 20 Prozent auf 40 Prozent anzuhaben. Konkret bedeutet dies, dass es gerade für mittlere Einkommensstrukturen einfacher wird, bezahlbare Mietwohnungen zu erwerben. Ein anderes System wirft Professor Steffen Sebastian in den Raum: Statt günstige Wohnungen mit wenig Rendite für die Investoren anzubieten, sollten Grundstücke so teuer wie möglich verkauft werden. Die Einnahmen aus den Grundstücksverkäufen sollen dann den einkommensschwachen Mietern zu Gute kommen, die sich das Wohnen in den Neubauten sonst nicht leisten könnten.

Es zeigt sich, dass Regensburg auf die Engpässe in allen Immobiliensektoren reagieren muss, um die Verdrängung der Mittelschicht aus dem Stadtzentrum zu verhindern – ansonsten droht ein ähnliches Szenario wie in München, in dem sich langjährige Mieter die Miete nicht mehr leisten können. Allerdings stehen die Chancen für Regensburg gut, auch zukünftig ein attraktives Ziel für Unternehmen und Privatpersonen zu bleiben. Die Stadt weiß um den aufkommenden Missstand und sucht nach Lösungsmöglichkeiten; gleichzeitig verliert Regensburg nicht an Attraktivität. Auch in den nächsten Jahren werden Studenten in die Donau-Stadt strömen. Es wird für sie schwerer aber nicht unmöglich eine geeignete Wohnung zu finden. Dafür wird Regensburg sorgen. (exb)

 

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